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Fiche pratique

Contrat de bail commercial

Vérifié le 12 août 2020 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère chargé de la justice

Le bail commercial est un contrat de location d'un local dans lequel est exercé une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le local doit servir à l'exploitation d'un fonds de commerce. Si le montant initial du loyer est libre, sa révision quant à elle est strictement encadrée. Le locataire bénéficie soit d'un renouvellement du bail, soit d'une indemnité d´éviction.

La conclusion d'un bail commercial n'est possible que si le local est affecté administrativement à l'exercice d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Sinon, un changement d'affectation de local est nécessaire. Par exemple, si vous disposez d'un local destiné à l'habitation que vous souhaitez louer à un commerçant pour qu'il exerce son activité., vous devez demander à l'administration de changer l'affectation du lieu. Le local qui était destiné à l'habitation va devenir un local à usage commercial.

Si le locataire signe un bail d'habitation classique mais qu'il exerce une activité commerciale, il ne pourra pas bénéficier des règles des baux commerciaux.

Le bail commercial peut contenir une clause de déspécialisation. Le locataire doit alors respecter l'activité commerciale pour laquelle le bail a été signé. Par exemple, si le bail commercial mentionne que l'activité commerciale est une boutique de vêtement, le locataire ne peut pas transformer la boutique de vêtement en boulangerie.

En cas de non respect de cette clause, le bailleur a la possibilité de rompre le contrat de bail sans verser au locataire une somme compensatoire.

Si le contrat contient une clause de spécialisation, le locataire peut demander au bailleur une autorisation préalable pour exercer une activité entièrement nouvelle.

 Attention :

le caractère commercial du bail ne dépend pas de l'usage réel des locaux, ni de l'activité qui y est exercée. Si un locataire ayant signé un bail non commercial exerce une activité commerciale dans les lieux loués, le bail ne devient pas commercial et le statut des baux commerciaux ne s'applique pas.

Le contrat de bail commercial n'est soumis à aucune forme particulière. Sa conclusion par écrit apporte une sécurité et la preuve de son existence. De plus, il est préférable que le bail soit rédigé par un avocat ou un notaire.

Les parties peuvent conclure un bail « tous commerces » permettant d'exercer toute activité.

Le contrat de bail commercial doit contenir certaines informations obligatoires :

  • Identités et adresses du bailleur et du locataire
  • Type de commerce ou d'activités à exercer dans le local
  • Montant du loyer et ses charges
  • Mode de règlement du loyer
  • Droit au renouvellement du bail
  • Montant du dépôt de garantie
  • Durée du bail
  • Mode de résiliation du bail

Un état des risques naturels et technologiques doit être joint au contrat de bail.

La répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le locataire et le bailleur doit obligatoirement figurer dans le contrat de bail.

Annexe verte

Pour les surfaces supérieures à 2000 m², une annexe environnementale (dite annexe verte) doit comporter les informations suivantes, fournies par le bailleur :

  • Descriptif des caractéristiques énergétiques des équipements et des systèmes du bâtiment et des locaux loués (traitement des déchets, chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage...)
  • Consommation réelle d'eau et d'énergie de ces équipements et systèmes
  • Quantité de déchets générée

Cette annexe peut prévoir des obligations pour limiter la consommation énergétique des locaux.

Plusieurs objectifs peuvent figurer dans l'annexe verte. Par exemple : travaux d'entretien, plan de réduction de la consommation d'eau, réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Diagnostics techniques obligatoires

Dans le cadre d'un bail commercial, le bailleur doit annexer 3 diagnostics au contrat de location :

Le contrat de bail est conclu pour 9 ans au minimum.

Le bailleur et le locataire peuvent décider de conclure un contrat d'une durée plus longue. Mais le contrat ne peut pas être conclu pour une durée indéterminée.

Le bailleur doit payer une indemnité d'éviction au locataire en cas de résiliation du bail commercial.

Le locataire peut donner congé à la fin d'une période de 3 ans.

Toutefois, une clause peut l'interdire pour les baux de plus de 9 ans. Par exemple, dans le cas des baux des locaux destinés à l'exercice d'une seule activité, ceux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage. Dans ce cas, c'est seulement à la fin de cette période de plus de 9 ans que le locataire peut donner congé.

Pour résilier le contrat, le locataire doit présenter son congé au bailleur au moins 6 mois avant la fin de la période triennale ou de la durée du bail commercial.

Le congé est donné par lettre recommandée avec accusé de réception.

Mais, dans certains cas, le locataire peut mettre fin au contrat de façon anticipée. Par exemple : incendie du local, départ à la retraite ou invalidité.

 À noter

les baux passés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme sont d'une durée de 9 ans minimum, sans possibilité de résiliation à l'expiration d'une période triennale.

Pour les activités saisonnières, il existe un bail dérogatoire par rapport à la durée du contrat, qui peut ne s'appliquer que le temps de la saison touristique (entre 3 et 6 mois).

Le contrat de location saisonnière a une durée déterminée (avec une date de fin précise). Le contrat prend fin sans qu'il soit nécessaire de donner congé ou de transmettre un préavis.

Le bail peut être renouvelé chaque année pour la saison, avec la même durée, sans limite dans le temps. Il est également possible de conclure 2 baux saisonniers pour le même local à 2 périodes différentes (saison hivernale et saison estivale par exemple). Ce qui permet de ne pas payer de loyer pendant la période de fermeture.

À l'inverse du bail commercial, le locataire saisonnier n'a pas de droit automatique au renouvellement du contrat. Mais le locataire qui le souhaite peut à nouveau louer ce local. Pour cela, il faut signer un nouveau bail de location saisonnière.

Contrairement au bail commercial, le locataire n'a pas à respecter un préavis pour quitter le local.

Le fonds de commerce ne doit pas être exploité hors saison par le locataire, c'est-à-dire pendant l'interruption du bail saisonnier, sous peine de le voir requalifié en bail commercial.

Le contrat de bail saisonnier n'est soumis à aucune forme particulière. Cependant, il est vivement recommandé de conclure un contrat de location saisonnière par écrit, ce qui facilite sa preuve et en précise les conditions.

Il est important d'y spécifier les conditions de location et d'occupation des locaux :

  • Durée de location et d'occupation
  • Paiement du loyer (il est possible que le paiement soit exigé en totalité en début de saison)
  • Répartition des charges
  • Description et emplacement des locaux (état des lieux)

La location saisonnière est soumis aux mêmes diagnostics obligatoires que le bail commercial. Le propriétaire du local doit faire un état des risques naturels et technologiques et les joindre au contrat. En cas de non respect de cette obligation, le locataire pourra obtenir une diminution de loyer ou demander l'interruption du bail.

  À savoir

ces dispositions ne s'appliquent pas à la location intermittente, qui permet à un locataire de disposer toute l'année d'un local certains jours de la semaine (jour de marché par exemple). Dans ce cas, il faut conclure un bail commercial.

Le bail dérogatoire est un contrat de courte durée de location de locaux utilisés pour l'exploitation d'un fonds de commerce ou artisanale. De ce fait, le bailleur et le locataire ne sont pas tenus de s'engager sur une longue période. Le locataire ne bénéficie pas du droit au renouvellement. Contrairement au bail commercial classique, il n'est pas soumis aux règles applicables aux baux commerciaux, plus protectrices pour le locataire.

Le montant initial du loyer n'est pas réglementé et est fixé librement par les parties au contrat. Cependant, la révision du prix du loyer est soumis à des règles spécifiques. Il faut que le loyer du bail révisé corresponde à la valeur locative. Cette valeur locative est fixée soit à l'amiable par le bailleur et locataire, soit par un arbitre désigné par les parties, soit fixé par un juge.

S'il s'agit d'un local vacant, une clause du bail commercial peut prévoir le versement d'un droit d'entrée, appelé pas-de-porte, au propriétaire des murs. Le pas de porte est une somme d'argent que doit verser le futur locataire. La somme d'argent est fixée en fonction de l'emplacement du local et la capacité qu'il a d'attirer la clientèle.

La nature du pas-de-porte doit être précisée dans le contrat de bail. S'il s'agit d'un supplément de loyer, le locataire peut le déduire de ses bénéfices, en répartissant cette déduction sur une période au moins égale à la durée du bail (par 1/9es par exemple). Mais si ce versement est qualifié d'indemnité, le locataire ne peut ni le déduire, ni l'amortir.

Souvent, le contrat de bail peut prévoir le versement par le locataire d'une somme, librement fixée par les parties, visant à garantir au bailleur la bonne exécution du bail. Mais ce n'est pas une obligation légale.

Cette somme doit être remboursée au locataire quand il quitte les lieux et s'il a rempli ses obligations contractuelles.

Lorsque le bien loué a été vendu en cours de bail, c'est au bailleur initial qu'il appartient de restituer le dépôt de garantie au locataire et non au bailleur actuel.

Le dépôt de garantie va servir à couvrir les loyers qui n'ont pas été payés, les réparations suite à la dégradation du local commercial par le locataire, mais aussi au paiement des impôts dus au locataire.

Si le loyer est payable d'avance (terme à échoir), le montant du dépôt de garantie est en général égal à 1 trimestre de loyer. En revanche, si le loyer est payable à terme échu, c'est-à-dire payé ultérieurement, le dépôt de garantie s'élève fréquemment à 2 trimestres de loyer.

Dans tous les cas, le bailleur ne doit pas réclamer la TVA sur ce montant.

Mais, par exception, le dépôt de garantie peut être soumis à la TVA lorsque le bailleur le récupère à la fin du bail en réparations des manquements contractuelles du locataire.

Pour un loyer payable d'avance, si le montant du dépôt de garantie dépasse l'équivalent de 2 termes de loyer, il doit produire des intérêts au profit du locataire.

Les taux d'intérêts sont ceux pratiqués par la Banque de France pour les avances sur titre .

Lors de la prise de possession des locaux par le locataire et lors de leur restitution, un état des lieux doit être établi :

  • soit en présence et à l'amiable par le bailleur et le locataire,
  • soit par un huissier de justice, à l'initiative du bailleur ou du locataire, à frais partagés par moitié.

L'état des lieux doit être joint au contrat de location. Sinon, il doit être conservé par chacune des parties. Il doit présenter avec précision l'état de chaque pièce et les équipements contenus dans le local commercial.

L'état des lieux doit obligatoirement se faire à plusieurs étapes :

  • au moment de l'ouverture du bail,
  • à la fin du contrat de bail,
  • à la cession du droit au bail,
  • en cas de mutation ou de cession à titre gratuit du fonds,
  • à la cession du fonds de commerce.

Si l'état des lieux n'est pas effectué, le locataire n'est pas présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives. Dans ce cas, le dépôt de garantie doit être entièrement restitué au locataire.

  À savoir

pour les baux conclus avant le 20 juin 2014, un état des lieux doit être établi lors de la restitution d'un local uniquement si un état des lieux a été effectué au moment de la prise de possession.

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